Wat wij leerden van 6 jaar tijdelijke woningen verhuren

Het begon als een noodgreep, om mensen die met spoed een huis zoeken, snel een dak boven het hoofd te bieden. Maar na 6 jaar pionieren in 's-Hertogenbosch is bij Zayaz het besef gegroeid dat ook tijdelijke woningen een volwaardige manier van wonen kunnen én moeten zijn. Dit zijn de geleerde lessen na 6 jaar experimenteren.

In 2015 nam Zayaz samen met de gemeente en andere woningcorporaties een baanbrekend besluit: we zouden tijdelijke woningen gaan inzetten in de strijd tegen de woningnood. Samen zochten we naar geschikte plekken in de stad, waar mensen voor een relatief korte periode (meestal voor 10-15 jaar) mogen wonen: denk aan kantoren, groenplekken, zogenaamde 'pauzegebieden' of locaties waar in de toekomst woningen of industrie kunnen komen. Omdat het om een tijdelijke oplossing gaat, zijn de vergunningsprocedures voor deze woningen veel korter. Daardoor kunnen de woningen vaak al binnen een jaar worden opgeleverd; veel eerder dan de 5-7 jaar die staat voor reguliere, permanente bouwprojecten.

Experimenteren met verschillende vormen

Zayaz nam de afgelopen jaren de ruimte om uitgebreid te experimenteren met verschillende vormen van tijdelijk wonen. Zo verbouwden we in 2016 ons voormalige kantoorpand Ordune tot een tijdelijk appartementencomplex met 57 appartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Ook zetten we op verschillende plekken in de stad flexwoningen neer. Deze woningen worden volledig geproduceerd in een fabriek en komen kant-en-klaar op de locatie aan; daarna is het een kwestie van afmonteren en aansluiten op riool, water en elektriciteit. Samen met BrabantWonen wil Zayaz nog zo'n 500 van dit soort flexwoningen in Den Bosch gaan neerzetten, bovenop de 180 flexwoningen ze samen al realiseerden. Een derde, bijzonder experiment is Minitopia, waar 6 huurders in 2018 met hulp van Zayaz zelf een tijdelijke woning mochten bouwen. Ieder huis dat er staat (er staan ook 24 koopwoningen), is uniek.

Hieronder lees je wat wij hebben geleerd van 6 jaar pionieren.

Les 1: flexibel wonen is lastig rendabel te maken, maar het is toch de investering waard

Het realiseren van flexibele woningen is op dit moment nog niet rendabel; het kost meer dan het oplevert. Kant-en-klare flexwoningen gaan gemakkelijk 30 jaar mee, maar mogen slechts 10-15 jaar op dezelfde plek blijven staan. Daarna moeten we op zoek naar een andere locatie, met alle kosten van dien. Dat de vergunningstermijn binnenkort van 10 naar 15 jaar gaat, scheelt. Het geeft ons extra tijd om de investering terug te verdienen. Wat ook helpt, is dat we voor het verhuren van deze woningen vrijstelling krijgen voor de verhuurdersheffing die het Rijk ons oplegt. Ondanks de hoge kosten gaan wij voorlopig door met het plaatsen van flexibele woningen, want we vinden het belangrijk om de wachtlijsten terug te dringen.

Les 2: langere huurcontracten zorgen voor rust en verbinding

Het aanvankelijke doel van de tijdelijke woningen was om spoedzoekers snel een eigen plek te kunnen bieden. We gaven hen vervolgens 2 jaar de tijd om door te stromen naar een permanente woning, zodat wij weer nieuwe spoedzoekers konden helpen. Maar die periode bleek te kort. Twee jaar is niet realistisch in deze markt, die deadline zorgde voor veel stress bij de huurders. Bovendien creëerden we zo ook voor onszelf een probleem: we wilden mensen na 2 jaar niet zomaar op straat zetten. Het korte huurcontract verhinderde bovendien dat bewoners zich echt thuis gingen voelen – ze moesten immers toch snel weer verhuizen. Het gevolg daarvan was dat ze weinig investeerden in hun omgeving. Zayaz ziet graag dat er verbinding tussen huurders ontstaat, want dat vergroot het woonplezier. Daarom besloten we dat tijdelijke huurders voortaan net zo lang mogen blijven wonen als de woningen op die plek mogen blijven staan. Dat geeft rust, al maken de meeste mensen die termijn uiteindelijk toch niet vol; meestal stromen ze uit zichzelf door naar een permanente woning met wat meer ruimte. Bijkomend voordeel van de langere huurcontracten is dat we nu minder energie hoeven te steken in mutatieonderhoud, want elke verhuizing kost tijd en geld.

Les 3: het helpt als huurders vooraf weten waarvoor ze kiezen

Een tijdelijke woning is meestal kleiner dan een permanente woning, en ook buiten zitten bewoners vaak dichter op elkaar. Dat heeft gevolgen voor de manier waarop zij samenleven. Door huurders hier vooraf goed over te informeren, weten zij beter waarvoor ze kiezen als ze een tijdelijke woning accepteren. Het scheelt op voorhand veel ergernis, als huurders begrijpen dat de stereo hier niet op 10 kan, en dat het terrein snel verloedert als iedereen zijn volle vuilniszak bij de deur laat staan. Om de betrokkenheid van huurders bij het creëren van een fijne buurt te stimuleren, gaven we hen bij De Vliert een tuinkast cadeau, die huurders zelf met hun buren in elkaar hebben gezet. Bewoners van de Aartshertogenlaan vroegen we in een enquête naar hun ideeën voor een betere buurt.

Les 4: door gericht toe te wijzen, verbetert de woonkwaliteit

Om het samenleven op voorhand meer kans van slagen te geven, wijst Zayaz tijdelijke woningen steeds gerichter toe. Zo werden de 20 eengezinswoningen aan de Aartshertogenlaan allemaal toegewezen aan ouders met kinderen. Zij hebben dezelfde woonbehoefte en zitten in dezelfde levensfase. Dat voorkomt irritaties en schept een band; hierdoor is echt een fijn buurtje ontstaan. Waar we deze manier van wonen aanvankelijk vooral zagen als een snelle noodoplossing – beter een tijdelijk dak dan géén dak – stellen we hier nu dezelfde eisen aan het wooncomfort. We willen flexibel wonen steeds naar een hoger plan tillen, waarbij kwaliteit net zo belangrijk is als kwantiteit.

Les 5: zelf bouwen geeft huurders veel vrijheid, maar is erg intensief

Onder het motto 'Huurders bouwen zelf!' gaven we 6 huurders op Minitopia meer keuze in de manier waarop ze wilden wonen. Zij kregen ieder een bouwbudget van € 30.000 (exclusief btw) en twee keuzes: óf alles zelf doen – van ontwerp tot bouw – óf een casco woning zelf afwerken. Drie huurders kozen voor dat eerste, drie voor het tweede. In beide gevallen kwam er geen aannemer aan te pas; daardoor konden we de huurprijs op € 500 per maand houden. Zelf bouwen gaf de huurders veel vrijheid, maar bleek ook enorm intensief. De afbouwers waren in drie maanden klaar en bleven binnen het bouwbudget, voor de zelfbouwers bleek dat vaak niet haalbaar. Maar in alle gevallen genieten de bewoners enorm van hun woning en voelen zij zich er extra verantwoordelijk voor. Het inspireerde Zayaz om ook andere huurders steeds meer keuzemogelijkheden te geven, waardoor zij kunnen wonen op een manier die nog beter bij hen past.

Les 6: een flexibele schil maakt een woningcorporatie wendbaar

Na 6 jaar pionieren zijn wij ervan overtuigd dat de inzet van flexwoningen voor ons een blijvertje is. Het is een volwaardige manier van wonen, die ons bovendien in staat stelt sneller in te spelen op veranderingen in de markt – zowel in aantallen, als in de typen en grootte van woningen. Als er behoefte is aan woningen voor alleenstaanden, zetten we 1- of 2 kamerappartementen neer. Zijn het juist grote gezinnen (bijvoorbeeld van statushouders) die woonruimte zoeken, dan kunnen we de aparte modules eenvoudig aan elkaar koppelen om meer ruimte te creëren. Bottle neck voor deze manier van wonen blijkt op dit moment het vinden van locaties, daardoor kunnen we minder (snel) tijdelijke woningen aanbieden dan we zouden willen. Daarom blijven we ook zoeken naar andere manieren om de woningvoorraad uit te breiden, bijvoorbeeld door woningsplitsing en co-housing. De huidige woningmarkt schreeuwt om vernieuwing; in het belang van al die woningzoekenden pakt Zayaz deze handschoen graag op.

Benieuwd naar hoe het de bewoners van flexwoningen bevalt om er te wonen? Lees het in dit artikel dat verscheen in ons bewonersblad Buurt.