'De markt is overspannen, maar wij zien nog kansen genoeg'

In een tijd dat de prijzen op de woningmarkt de pan uitrijzen en aannemers worstelen met tekorten aan personeel én bouwmaterialen, blijft onze coördinator projectontwikkeling Berry Brekelmans onverstoorbaar zoeken naar kansen voor nieuwe sociale huurwoningen in Den Bosch. Ondanks de tegenwind staat er een ongekend aantal bouwprojecten op stapel: "De komende jaren leveren we sowieso 1.300 woningen op. En er komen vast nog projecten bij".

In de woonvisie van de gemeente 's-Hertogenbosch staat dat er in de stad de komende 10 jaar 10.500 extra woningen nodig zijn; tot en met 2030 moeten er minimaal 3.150 bij komen in de sociale huursector. Voor bijna de helft daarvan (ruim 1.300 woningen) heeft Zayaz al concrete plannen.

Hoe kregen jullie het voor elkaar om zoveel plannen rond te krijgen?

"Naast de locaties en gronden die de gemeente 's-Hertogenbosch uitgeeft voor sociale woningbouw, zoeken we voortdurend naar nieuwe kansen; zowel in nieuwbouw als verbouw. En dat spreken we ook uit. In de vastgoedwereld draait alles om kennen en gekend worden; je moet ervoor zorgen dat makelaars en projectontwikkelaars jou weten te vinden, als ze een interessant project met een sociale opgave hebben. Dat lukt steeds beter.

Daarnaast investeren we veel in duurzame samenwerkingen; van commerciële partijen tot zorgverleners – uiteraard altijd onder gezonde, marktconforme omstandigheden. Als je goede relaties opbouwt, groeit het onderling vertrouwen. Dat betaalt zich uit in mooie deals. Voordeel van zakendoen met Zayaz is dat wij een betrouwbare, financieel gezonde partij zijn, die snel beslissingen kan nemen."

De gemeente stelt tegenwoordig meer eisen aan bouwprojecten van commerciële partijen. Hoe zit dat?

"De gemeente verplicht projectontwikkelaars om te bouwen in verschillende prijsklassen, waaronder sociale huur en woningen voor middeninkomens. Voor commerciële verhuurders is dat vaak minder interessant, want op de vrije markt kunnen ze veel meer huur vragen. Voor dat gedeelte van het project nemen ze nu vaker contact met ons op."

Heeft die sociale huurplicht al geleid tot concrete successen voor Zayaz?

"Zeker. Zo trok de eigenaar van het voormalige GGD-pand aan de Orthenseweg zelf bij ons aan de bel. Hij had het bouwplan voor de appartementen al klaar, maar had ook een forse opgave voor sociale huur én middeninkomens. We hebben uiteindelijk het hele plan van hem gekocht, en gaan alle appartementen aan onze eigen doelgroep verhuren. Voor ons was het een buitenkans, want we konden direct na de aankoop starten met de verbouwing. Dat scheelde zeker 2 jaar voorbereidingstijd; nu komen er begin volgend jaar al 109 woningen bij. Maar belangrijker nog vind ik de kwaliteit van het plan. Bouwen is een lange termijn investering, ook over 20 jaar moeten deze appartementen nog een fijn thuis zijn voor onze huurders.

Ook in het plan Amadeiro, op het voormalige KPN-terrein in de binnenstad, is het ons gelukt om 62 sociale huurwoningen te kopen. Daarnaast worden hier voor een commerciële verhuurder 158 huurwoningen gebouwd voor het middensegment en de vrije sector."

Denk je dat de aannemers het hoge tempo kunnen bijbenen?

"De spanning zit inderdaad vooral daar. Om me heen zie ik dat bouwbedrijven voorzichtiger worden met het aannemen van projecten, omdat ze niet zeker weten of ze de afspraken kunnen nakomen. Aannemers kampen met een chronisch tekort aan vakmensen en door de coronacrisis zijn bouwmaterialen schaars en verschrikkelijk duur geworden. Dat zet zowel de planningen als de budgetten enorm onder druk. Een jaar geleden kondigde een aannemer zo'n 2 maanden van tevoren aan dat hij woningen kon gaan opleveren, nu wordt er voor de zekerheid een forse marge ingebouwd. Zuur voor de huurder, die daardoor langer op een huis moet wachten, maar voor ons staat de kwaliteit van het eindresultaat voorop."

Zayaz werkt vaak met dezelfde aannemers, maar voor de Hervensche Poort ging je in zee met een nieuwe partij. Was dat spannend, in deze tijd?

"Gebroeders Van Herpen uit Heesch is geen onbekende in de regio 's-Hertogenbosch. Deze aannemer werkt ook voor andere woningcorporaties en had voor Slokker Vastgoed al vrijesectorwoningen op De Herven gebouwd. Er lag nog een bouwplicht voor een sociaal project. Wij kochten dit bouwplan over van Slokker, inclusief de aannemingsovereenkomst met Van Herpen. Ze hebben mooi werk geleverd, binnen budget én planning en denken graag mee over duurzame oplossingen. In deze overspannen markt is dat veel waard. Omdat we zoveel projecten hebben lopen, moeten we van een aannemer op aan kunnen."

Komt het dan toch ooit goed met de wachtlijsten?

"Ook na 2025 komen er vast nog nieuwe kansen voorbij. Denk bijvoorbeeld aan verdichting in bestaande wijken en grootschalige woningbouw in de Groote Wielen, de Bossche stadsdelta en het gebied rond station Oost. Wat dat precies betekent voor de wachtlijsten, kan ik niet voorspellen. Maar we kunnen er wel voor zorgen dat we blijven bouwen. Als je ziet hoeveel mensen inschrijven op onze projecten, snap je wel hoe belangrijk dat is. Wij houden onze ogen open."

Betrouwbaar bouwen, ondanks corona

Zayaz werkt vaak met dezelfde aannemers, maar voor de Hervensche Poort gingen we in zee met een nieuwe partij: gebroeders Van Herpen uit Heesch. Projectleider Michel van Lieshout leidde de bouw van de 19 gasloze appartementen. "Het bouwplan was al kant en klaar toen Zayaz het overkocht van projectontwikkelaar Slokker Vastgoed, we konden dus vrijwel direct beginnen. De bouw startte in maart 2020, precies toen de coronacrisis uitbrak. Gelukkig hadden we weinig zieken. Begin 2021 konden we opleveren, geheel volgens planning."

Inmiddels bezorgt corona de bouwwereld nog meer kopzorgen: er is een groot tekort aan bouwmaterialen. "Daardoor rijzen de prijzen de pan uit. Wat je vandaag bestelt, kan over een maand al 20-30% duurder zijn. Ook zijn de levertijden een stuk langer", bevestigt Michiel. "Het is tegenwoordig een hele puzzel om een bouwproject goed te plannen en begroten, maar het lukt ons nog steeds. Ik hoop dat we in de toekomst vaker voor Zayaz mogen bouwen."